土地選びのポイントは?

土地探しや注文住宅を建てる、といったイベントは、人生において何度も経験することではありません。
初めての経験だということも多いことでしょう。

初めての注文住宅を建てる際は、失敗も多くなりがちです。下準備をしっかりして、別途金額がかかってしまうなどのミスは未然に防ぎましょう。

ここでは、土地探しや注文住宅を建てるまでの流れ、そして土地探しのポイントを紹介します。

土地から探して注文住宅を建てる場合の流れ

1.住宅とライフスタイルをイメージ

まずはどんな家を建てたいかを具体的にイメージしましょう。何階建てがいいか、どこで暮らしたいか、外観のデザインや色、部屋数などなど。実際に絵に描いてみても効果的です。なかなか具体的にイメージできないときには、色々なモデルハウスを見学したり、事例をチェックするなどして参考にしましょう。通勤通学のアクセス時間や、何を優先するかをはっきりと決めておくのも有効です。

2.資金計画と返済計画

貯金額から自己資金をどれくら用意できるかをきちんと把握しておきましょう。建築費だけでなく土地代も必要となるので、住みたい地域の相場を事前に確認することを忘れずに。また、ライフラインの工事費・検査費・引っ越し代などなど、土地代や建築費以外の費用も結構かかります。資金にはできるだけ余裕を持ち、無理のない返済を行えるかどうかをしっかりと考えておきましょう。

3.土地探し

住みたい場所や住宅デザインをどんな風にしたいか決まったら、土地探しを始めます。土地探しは暮らしたい地域の不動産屋さんにまずは相談を。予算をしっかり提示して探してもらいましょう。

4.建築業者探し

土地が見つかったら、次に建築業者を探します。建築業者には、ハウスメーカー・工務店・設計事務所などがあります。ハウスメーカーの中には全国展開している大手があり、工務店は地域密着型の経営をしていることが多いです。デザインにこだわるなら設計事務所もおすすめ。

5.敷地調査と地盤調査

土地と建築業者が決まったら、次は敷地調査と地盤調査が行われます。これは建築業者に依頼するのが一般的です。

6.土地の購入と契約

土地購入の契約をする前に必ず「重要事項説明」があります。これは法律で定められているもので、宅地建物取引主任者が契約内容を口頭で説明します。気になる点や違和感があれば、しっかりと確認しましょう。

7.住宅の設計

始めに家族できちんと話し合って、建築したい家のイメージをはっきりさせておきましょう。そうして話し合いで出てきた希望をまとめ、その上で建築業者に相談します。

8.建築請負契約と建築確認申請

住宅設計が決まったら契約となります。「建築請負契約」では、工事請負契約書と工事請負契約締結書、それに設計図書と見積書が渡されます。これらはかなりの内容量があるため、契約日当日に全て確認することはほとんど無理です。事前に写しをもらい、内容を確認しておくことをおすすめします。そのあとの建築確認申請では、建築会社が建築確認の申請を行います。ここで建築確認済証が下りないと家を建築することはできません。

9.施工

契約を済ませ、無事に申請も通れば、いよいよ施工となります。建築の際には地鎮祭や上棟式が行われますし、お世話になる近隣住民への挨拶なども済ませておきましょう。また、施工現場にはなるべく足を運び、建築業者とのコミュニケーションも大切にしたいところです。

土地探しのポイント

  1. 条件に合う土地がすぐに見つかるとは限りません。いつからいつまでを土地探しに充てるか、期間を決めておきましょう。
  2. 予算に合っていて完全に理想的な土地が見つからない場合は、ある程度の妥協も覚悟を。譲れない点と譲歩できる点をあらかじめ決めておきましょう。
  3. 土地の広さや形状を確認し、イメージしている住宅がその土地に建てられるかどうかを確認しましょう。
  4. すでに古い住宅が建っている古家つきの建物は、解体費用がかかることがあります。

土地の形や用途などの注意点まとめ

住まいを建てるための土地探しについて、「土地の形」、「用途」、「注意点」について紹介します。どういった土地に注意して土地探しを行うと良いか確認しましょう。

不動産会や施工会社が持つ土地の注意点

土地を相続しない限り、土地探しが家つくりのスタートです。住まい用の土地を探す先は「不動産会」、「施工会社」、「直接商談」といった方法があります。

不動産会で土地を探す場合は、土地の購入を行うと仲介手数料がかかる場合があることを知っておきましょう。ハウスメーカーや工務店などの施工会社が所有している土地は「建築条件付き」が多いので、施工会社を自由に選べません。

土地購入の条件と住まいのスタイルを考えて、どこに相談するか決めると良いでしょう。

家のカタチは土地に左右される

住まいのデザインは土地の形状に大きく左右されます。たとえ同じ敷地面積だとしても、土地の環境によって住まいのカタチは変わることを覚えておきましょう。

立地環境によって建築基準が法律で定められているため、希望する住まいを実現するために土地の要件が影響します。どのような土地要件があり、住まいづくりに影響するか事前知識を持っておくことが大切です。

そうすると予算相場があまりに安い土地のリスクにも気付けるでしょう。

土地の用途1「用途地域」とは?

そもそも「用途地域」とは都市計画によって建物の種類を定めた地域のこと。全部で13種類あります。

高さ制限があるので何階建ての住まいを作りたいかに関係する基準です。閑静な住宅街に多いのは「第一種低層住居専用地域」で、2階建てが多く小中学校の建設が認められている地域です。

「第一種中高層住居専用地域」ですとマンションなど高い建造物が多いので、住宅も3階建てまで許可され病院や大学など500平方メールのお店の建設も許可されています。

土地の用途2「防火地域」とは?

「防火地域」とは市街地の火災を防ぐために指定されたエリアのこと。延焼を防ぐ目的があるので、駅前や大きな道路に面した地域が指定されます。家づくりの制限が多い地域になるので、土地を購入する際は問題ないか冷静に判断しましょう。

建物の延面積や階層によって制限基準が異なりますが、一般的に耐火構造の施工にはコストがかかります。構造的な制限だけではなく外観にも耐火対策を行うため、資材コストや熟練した職人への作業依頼と割高になりやすいでしょう。

土地の用途3「建ぺい率」とは?

「建ぺい率」とは土地に対して建物面積の上限を定めたもので、「建物面積÷敷地面積」で計算できます。日照、採光、通風が遮られず、火事の延焼から守るために定められた基準です。

都市計画の用途地域によって建ぺい率が定められているので、土地探しを希望するエリアの自治体ホームページで建ぺい率を確認してください。

土地の建ぺい率によって建物のサイズや間取りが決まるので、土地を購入する際にはハウスメーカーや工務店にも確認してもらうと良いでしょう。

土地の用途4「容積率」とは?

「容積率」とは敷地面積に対する延べ面積の割合のこと。どのくらいの延床面積で建物を建てることができるかは、敷地面積に対する容積率で決まります。延べ面積とは各階の面積の合計なので、各階の平米数を合算して算出します。

 容積率は「延べ面積÷敷地面積」で計算できるので、土地探しの際は容積率の割合を求めてみましょう。土地が面している道路幅によっては、容積率の数値よりも低く制限されるので注意しましょう。

容積率の特例として駐車場と地下室の規制が緩和されています。駐車場は建物の延べ面積から5分の1まで、地下室は住宅用途の床面積が3分の1を限度としています。

土地の用途5「道路幅員制限」とは?

「道路幅員制限」とは、土地に接する道路の幅が4m未満のかどうかで変わります。

道路の中心線から2mのところが敷地限界線となるため、この敷地限界線より道路側に家や門などの外構を建てることは法律で禁じられています。

土地が面する道都が狭い場合は、容積率の制限が厳しくなるため注意しましょう。土地面積と容積率だけ見ると希望通りの条件だとしても、道路幅員制限によってイメージ通りの住まいが建てられない場合があります。気になる際は専門家へ相談しましょう。

土地の用途6「道路斜線制限」とは?

「道路斜線制限」とは道路に日照を確保するための基準です。家づくりにおいて何階建てにできるか、屋根の勾配はどうするかといった部分に影響します。

道路周辺の住まいに日照だけではなく、通風の確保も守るために定められました。圧迫感を与えない意味合いもあります。

こちらの基準はかなり専門性が高いのですが、土地用途、容積率、隣接する道路幅などによって適用される範囲や角度が変動すると覚えておきましょう。

茅ヶ崎市の各項目

茅ヶ崎市では、各条件が以下のように決められています。

建築形態制限
項目 指定値
容積率 100パーセント
建ペイ率 50パーセント
道路斜線 勾配1.25
隣地斜線 高さ20メートル、勾配1.25

引用元:茅ヶ崎市公式ホームページ

あまりに安い土地の購入は気を付けて

あまりに相場より安い土地の購入は慎重に見極めましょう。なぜなら必ず相場より安く販売する理由があるからです。

土地用件が厳しいだけではなく、地盤が弱いため土地改良に費用がかかる土地の可能性もあるでしょう。実は借地権付き土地といって家を建築できますが、土地は借り物というケースも。

上限水道や門までの小道が私道という場合も、土地代が安くなる傾向にあります。一人で土地探しを行うよりも専門家に目利きしてもらいましょう。

設計次第で狭小や北向きの土地は安価でおすすめ

リーズナブルな価格でも狭すぎる土地や北向きで日光が当たりにくい土地を購入するのは悩みますよね。ですが、狭小土地や北向きの土地はデザイン次第では快適な住まいになります。

狭さや北向きを活かした間取りにすると、周囲の視線を気にしないで光が差し込む快適な住まいになりますよ。ハウスメーカーや工務店によっては狭小土地の活用例や自然光の取り入れノウハウを持っていることもあるので、相談してみましょう。

地震や災害に強い土地か調べよう

どんなに予算や条件が良くても、地震や災害に強い土地かを確認してください。希望自治他のホームページに掲載しているハザードマップで無料チェックできます。

また、図書館にある古い文献で土地の利用状況や地名から災害につながらないか調べる方法もあります。

   

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※注文住宅の写真は、茅ヶ崎を施工エリアとするおすすめハウスメーカー・工務店5社の中から選出しています。