ローンのしくみは?

注文住宅を建てるときのローンについて調査しました。ローンを組む流れや注意点についても載せているので、ぜひご覧ください。

見積もりを出してもらったら仮審査を受ける

建築会社から見積もりをもらった時点で、仮審査を受けます。住宅ローンは建物や土地を抵当にして融資されるので、住宅が完成してからでないと借入できません。

以前は仮審査という制度がなかったため、本審査のみで借入の審査が行われていました。金融機関の審査にも通らなければ、契約解除になることも。そうなると施主はもちろん、建築会社も損害を受けることになります。

このような不都合を軽減するために仮審査が設けられました。この仮審査に通れば建築会社と「工事請負契約」を結べます。

また、契約を結ぶ際には、「ローン特約」の記載があるかどうかを確認してください。本審査が通らなかった場合は、契約を解除できる事項です。

もしも、融資が受けられなかった場合は契約を解除できるので、施主の負担を減らすことができます。

契約書ができたら本審査を受ける

建築会社と工事請負契約を結んだら、ローンの本審査を受けることになります。仮審査とは基準が異なるため、仮審査に通っても必ず通過できるとは限りません。

本審査に必要な具体的な書類は、「住宅登記」「建築確認済証」「工事請負契約書」の3点です。ローンの本審査に通ったら、銀行と契約を締結。ただし、注文住宅の場合はローン審査と並行して行なうため、この時点で費用が発生しています。

手持ちの予算がない場合は、「つなぎ融資」を受けることで、支払いをすることが可能です。

必要に応じてつなぎ融資を受けることも

注文住宅を建てる場合、ローン審査と建築工事を同時に進めるため、融資と支払いの間に差が生じます。それを埋めるのが、住宅ローンとは別の借入を行なう「つなぎ融資」です。

工事の進行状況に応じて、つなぎ融資を受けて支払います。担保なしで借り入れできる便利な融資ですが、利息や手数料が高いという側面も。利用する場合は、出費をできるだけ抑えるためにも借入期間を短くする方が有利です。

住宅ローンの本審査を早く受けるためにも金融機関と綿密な相談を行ないスムーズに進めていく必要があります。

ローンを組む際の注意点

建築確認申請を行なってからローン審査をしましょう

住宅ローンは原則的に、土地と建物をセットで申し込む必要があります。土地の売買契約と建物の計画が明確な場合にのみ審査を受けることが可能です。

どちらかが不明瞭であると審査を受けられません。なぜなら、金融機関は土地と建物を担保にして融資を行なうからです。

建築会社と建築プランを取り決めて、役所に建築確認申請を行ない認証されれば、ローン審査を受けられます。

適応金利が変動する可能性がある

注文住宅は引き渡しまでに期間があるため、適応金利が変更する可能性があります。

住宅ローンは「建物の引き渡し時」の金利が適応されることがほとんど。ローン審査時には金利も含めて返済期間を決めるため、変動してしまうと返済計画が狂ってしまいます。

適応金利のタイミングを選べる「財形住宅融資」もあるので、借り入れをする金融機関に金利について相談してみると良いでしょう。

資金計画の立て方

自己資金をいくら用意できるか決める

住宅ローンを組むために気をつけるポイントは多く、年収や自己資金を急に増やすことは困難です。そこで両親や配偶者の資金援助は可能か確認してみましょう。

頭金を多く用意できると住宅ローンの利息が少なくなるため、結果的に同じ借入額でも住宅ローンの借入総額が安くなります。

しかし、準備できた自己資金を全て住宅購入に回すのは止めましょう。新築住宅にはカーテン、照明、家具、家電製品など、生活に必要な特別出費が多いもの。新居への引越費用も忘れてはいけません。無理のない資金計画を心がけましょう。

自分が買える価格の目安を知る

年収と年収負担率から住宅ローン借入総額や毎月のローン返済額が分かってきたところで、自分が買える価格の目安を割り出してみましょう。

住まいを購入する資金全てを住宅ローンで対応することは少なく、一般的には頭金と呼ばれる自己資金で諸費用を支払う必要があります。自分でいくら自己資金を用意できるかによって住居購入に充てるる金額を試算できます。

例として金利が1.5%でボーナス払いなしの30年返済を見てみましょう。諸費用は物件価格の7.5%、自己負担額が300万円で毎月のローン返済額が10万円ですと、ローン返済総額は約2974万円です。

一方で同じ条件の方が自己資金を500万円用意した場合、ローン返済総額は約3,160万円と変わります。自己資金が多い方が、同じ毎月のローン返済額で購入可能な総額が多くなります。

住宅ローン返済できる年齢を逆算する

住宅ローンの返済期間は30年~35年で組むことが一般的です。その理由として定年退職までに住宅ローンを返済しておきたいという意識があるからでしょう。

そのため、住居購入におすすめなのは30代と言われています。 40代以降で住宅ローンを返済期間35年で組むと、住宅ローン完了時に75歳になってしまいますね。自分の年齢を考えて返済期間を短縮するか、自己資金を多めに用意するなどの工夫が必要です。

老後の生活をひっ迫させない配慮が必要なので、変動しやすいボーナス払いや退職金を当てにした資金計画に注意しましょう。

年収負担率で考える

ここで「年収負担率」に注目してみましょう。年収負担率とは、住宅ローンの年間返済額が年収に占める割合のこと。安心して借入できる住宅ローンの年収負担率は「25%以内」と言われています。

年収が500万円の場合は、毎月のローン返済額が10万4,000円程度で、住宅ローン借入合計金額は約3,396万円と試算できますね。ご自分の年収で適正な住宅ローン総額を計算してみましょう。

心配な方は営業担当者やフィナンシャルプランナーに相談すると理解が深まりますよ。また、無理の無い返済計画も考えてもらえます。

家計に負担の少ない住宅ローン返済額を算出する

住宅ローンを組む金額の判断方法として、「年収の5~6倍」にローン総額を収める考え方があります。

例えば年収500万円の方の場合は2,500万円~3,000万円で住宅購入をプランニングすると良いでしょう。住宅ローンは長期支払うことになるので、無理な資金計画になっていないかは、年収を基準にして考えることで確認できます。

毎月かかる固定費の上昇を考えておく

いまの生活水準と年収で住宅ローンの支払い不安がないからと、何も検討しないで上限額を金融機関から借入るのはリスクです。

住宅ローンの返済期間は一般的に35年で組む人が多く、返済中にさまざまなライフイベントが発生することを忘れてはいけません。

子どもが誕生するかもしれませんし、子どもの成長によって教育費が想定より家計を圧迫することもあります。体調を崩し年収が下がるリスクや光熱費などの物価上昇も考慮して住宅ローンの借入総額を検討しましょう。

住まいは一度建てたら終わりではなく、定期的な住まいのメンテナンスが必要です。工法や素材によって必要な費用目安は異なりますが、保守費用も考慮して住宅ローンの返済額を決める意識を持ちましょう。

   

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